平均农业土地价值比一年前下降了3%

2019年3月13日

根据2019年内布拉斯加州农场房地产市场调查，内布拉斯加州农业用地的市场价值比上年下降3%，平均每英亩2650美元(图1）.自2014年达到3315美元的高点以来，市值已经下跌了约20%，这标志着连续第五年的下行压力。

内布拉斯加州农业平均所有土地价值从1978年到2019年图表 — 图1所示。内布拉斯加州所有土地用途和地区的农业平均土地价值(1978-2019年)。

内布拉斯加州农业统计区 — 图2。农业土地价值现金土地租金率按地区和土地使用情况报告，如图所示。

内布拉斯加州中心枢纽灌溉农田土地价值 — 图3。2019年按地区和州划分的中心枢纽灌溉农田平均土地价值。

获取按土地用途和地区说明土地价值的全套地图。

灌溉农田价值减少最多的是西北、西南和南部地区。报告指出:“调查参与者指出，指导用水的政策是这三个地区灌溉财产价值的关键驱动因素。”

放牧地的价值下降幅度最大，为4%，中部地区的下降幅度最大。虽然全州所有类型土地的价值都在下降，但少数地区的价值有所上升。最值得注意的是内布拉斯加州东部地区的干草地价值上升了6%。

除了少数例外，租金普遍下降了2%-6%。

2019年内布拉斯加州中心枢纽灌溉农田租金 — 图4。2019年内布拉斯加州中心枢纽灌溉农田的现金租金率。

获取一套完整的地图，说明按土地使用和地区的现金租金率。

查看调查报告以及各种土地用途和地区的数据表和地图，请访问农场地产组的农业经济系网站。

报告的土地价值和现金租金率是基于对包括估价师、农场和牧场经理以及农业银行家在内的内布拉斯加州土地专业人士的调查。年度调查由内布拉斯加大学林肯分校进行农业经济系．结果按土地等级划分，并由内布拉斯加州8个农业统计区(图2）.

农业经济学家吉姆·詹森（Jim Jansen）表示：“我们所拥有的价值和我们正在生产的价值趋向于共同发展。”他与农业银行和金融部主席汉森·克莱格·艾伦（Hanson Clegg Allen）杰夫·斯托克斯（Jeff Stokes）共同撰写了该报告。房地产市场反映了低商品价格的持续挑战。”

对Ag土地租赁费率的思考

“在2019年谈判公平的土地租金时，业主和租户之间存在许多挑战，”由于高额的英格兰财产税以及为双方获得积极回报所做的努力。

詹森说：“在就农田进行谈判时，设定一个公平的现金租金率，考虑到与作物价格和产量相关的收入——租金率需要对双方都有效。”。

Jansen说，报告的灌溉租金假设业主拥有整个灌溉系统。如果承租人提供枢轴或动力装置，现金租金应予以折扣，以反映承租人对租赁的贡献2018年内布拉斯加州农田租赁安排的灌溉设备现金租赁调整Jansen和Stokes在2018年8月15日的《康赫斯克经济学》（Cornhusker Economics）中发表。）

租金还应考虑提供一定程度服务的租户，而业主在制定租约时可能并不完全了解这些服务。Jansen说，帮助维护灌溉系统的租户为业主提供价值，而业主无需雇佣第三方。

在协商牧场现金租赁费率时，应讨论类似的考虑因素。

“目前的牲畜价格使得生产者的利润空间相当紧张。租赁牧场时要问的一个大问题是‘作为租赁协议的一部分，地主可以提供多大程度的照顾？’一些土地所有者可能会在夏天提供围栏维护、水或协助杂草控制。这些服务将为租户提供价值，尤其是那些住在离房子有一段距离的人，”詹森说。

报告重点

以下是报告中的几个要点。

耕地价值

州平均中心枢纽灌溉农田每英亩5980美元（下降2%），价值从西北区的2575美元（下降5%）到东区的8445美元（下降2%）不等。
州平均重力灌溉农田每英亩5710美元，比2018年下降1%。从西北区每英亩2,150美元(下降8%)到东区每英亩7,600美元(上升2%)的高点不等。
具有灌溉潜力的旱地农田的州平均值每英亩4,005美元(下降3%)。价格区间从每英亩695美元(下降5%)到6140美元(下降2%)。
州平均没有灌溉潜力的旱地每英亩3055美元（下降2%），从每英亩650美元（下降3%）到5775美元（上升2%）不等。

现金租金

中心支点灌溉农田平均现金租金率从西北区每英亩145美元，到东北区每英亩280美元，再到东区每英亩285美元。质量差三分之一的包裹的租金从110美元到265美元不等。质量排名前三的地块每英亩的价格在185美元到330美元之间。
旱地农田平均现金租金率价格从20美元到27美元不等西北区东区为200美元，东北区为205美元。

母牛-小牛配对月费率

这类物业的平均租金由每月36.35元至57.35元不等。低三分之一房价从28.80美元到45.95美元不等。高质量的价格从46.30美元到72.00美元不等。