根据2018年内布拉斯加州农场房地产市场调查的初步报告(表1)．这标志着中国经济连续第四年面临下行压力。自2014年达到3315美元的高点以来，其市值已经下跌了17%。

内布拉斯加大学林肯农业经济系每年对内布拉斯加大学土地专业人士进行调查，包括评估师、农场和牧场经理以及农业银行家。调查结果按土地类别划分，并由内布拉斯加州的八个农业统计区总结。

调查参与者指出，前一年大宗商品价格较低和目前的房产税政策是农业房地产价值下降的原因。

可耕牧场的价值下降了6%，是七个土地类别中降幅最大的。东北地区(11%)和中部地区(10%)的急剧下降导致了可耕牧场价值的整体下降。位于中部和西南部的海地(Hayland)的价值也下降了10%。

调查参与者指出，前一年较低的商品价格和当前的房产税政策是内布拉斯加州农场房地产价值下降的原因。

内布拉斯加州旱地和灌溉农田的价值下降了1%-7%。在一些地区，土地价值增长了2%-6%，但增幅很小，表明该地区的土地市场基本没有变化。

内布拉斯加州农田的未来前景仍然与该州种植的主要商品的收入潜力、投入支出和影响未来土地购买借款成本的货币政策交织在一起。调查参与者表示，指导灌溉用水的调控政策也被认为是该州某些地区灌溉农田未来价值变化的潜在驱动因素。

服务于小牛产业的土地类别，包括牧场和旱地，在整个州经历了1%到10%的大范围下降。在几个地区，可耕牧区和旱地的产量有2%-6%的小幅增长。

根据调查参与者的说法，在干旱时期对牛肉的需求和牧草的可获得性是为牛牛产业服务的土地类别未来价值的两个主要驱动因素。最近内布拉斯加州向中国出口的牛肉增加，对该州养牛的价值仍然至关重要。此外，长期干旱可能增加牧草的价格和供应量，影响到干草地的潜在市场价值。

土地租赁费

平均而言，旱地、灌溉农田以及牧场或小牛配对的牧场的租赁率下降了约2%-7% (表3)．内布拉斯加州灌溉农田租赁率平均下降2%-5%，北部地区有小幅上升。旱地耕地中，中部、西南部、南部和东南部地区增幅较小。

调查参与者表示，物业税是土地所有者在租金谈判中最关键的问题之一。在计入房产税后，地主们面临着土地回报率低的前景。由于当前的商品价格、投入费用和租金支付，租户面临着紧张的现金流。协商一个公平的租金率对房东和房客来说仍然是一个挑战。

灌溉设备的年度维护和保养费用的分配也是租赁谈判中的一个主要考虑因素。愿意提供灌溉设备维护服务的租户需要在谈判中提出这些费用，以公平地说明他们对租赁的贡献。

根据地区的不同，牧场和小牛对的租赁率参差不齐。大多数地区经历了2%-7%的下降，但有些地区增长了2%-3%。

调查参与者表示，除了放牧地的生产力之外，还有其他几个因素也影响了租金。这些措施包括每年的栅栏维护、杂草控制、移除不需要的灌木或雪松树，以及在适用时为牲畜提供浇水系统。

调查背景

本报告所载的地价及地租差饷，是按地区划分的调查参加者答复的平均值。实际的土地价值和租金率可能会根据地块的质量和当地市场而变化。此外，初步的土地价值和租金差饷会随着更多的调查结果而有所改变。

调查的最终结果将于2018年6月公布，并将在网站上公布内布拉斯加州农场房地产．

更多的信息

关于2018年内布拉斯加州农场房地产调查的初步估计，请致电402-261-7572向作者吉姆·詹森(Jim Jansen)提出问题jjansen4@unl.edu．